Договор купли-продажи

Многим из нас хотя бы раз в жизни доводилось сталкиваться с приобретением или продажей недвижимости и, соответственно, с оформлением договора купли-продажи. Чтобы сделка прошла легко и без осложнений, с самого начала следует обратить особое внимание на документы, необходимые для заключения такого договора, и их соответствие требованиям российского законодательства.

По договору купли-продажи продавец передаёт недвижимость в собственность покупателю, который принимает объект у продавца и оплачивает его стоимость. Передача недвижимого имущества в собственность покупателя регулируется статьёй 549 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако переход права собственности к покупателю наступает лишь после государственной регистрации сделки. Это специфическая особенность договора купли-продажи недвижимости.

Кроме обязательной государственной регистрации договора, осуществляемой государством в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, существует ещё одно обязательное требование к договорам, касающимся недвижимости. Таким требованием является их обязательная письменная форма и строгие правила оформления. Неправильно оформленный договор купли-продажи недвижимости, согласно статье 550 ГК РФ, делает его недействительным. Поэтому так важно соблюдение всех правил при заключении сделки.

Обмен жилых помещений в наше время также, чаще всего, совершается посредством заключения договоров купли-продажи, что российскому законодательству не противоречит. Хотя для таких случаев существует и специальная форма договоров – договор мены. Правила оформления договоров, как при обмене, так и при продаже квартиры сходные и отличаются только в деталях.

Рассмотрим основные виды договоров, используемых при сделках с недвижимостью:

1. Договор купли-продажи недвижимости на первичном рынке. Главная опасность при приобретении квартиры в новостройках кроется в наличии частых случаев «двойных продаж». Для минимизации данного риска покупателю рекомендуется заключать договор участия в долевом строительстве или договор уступки права требования, которые подлежат государственной регистрации и исключают возможность «двойных продаж».
2. Договор купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. Сложная сделка, для проведения которой требуется знать множество нюансов и провести большую подготовительную работу по сбору документов, проверке истории объекта и его владельца, обеспечить юридическую чистоту сделки. Решение столь сложной задачи лучше поручить профессионалам.
3. Договор купли-продажи с пожизненным проживанием в квартире и содержанием продавца или третьих лиц. Опасность состоит в том, что неправильно оформленный договор может быть легко расторгнут, и покупатель, якобы нарушивший его условия, остаётся без квартиры и без денег. При заключении такой сделки следует проследить, чтобы в договоре были чётко прописаны условия пожизненного содержания (например, не оказание услуг, а выплаты строго фиксированных сумм).
4. Долевой договор купли-продажи. Такой договор заключается в тех случаях, когда у объекта недвижимости имеется сразу несколько собственников. Согласно статье 250 ГК РФ, охраняющей права и интересы собственников, каждый совладелец объекта недвижимости имеет первоочередное право выкупить его целиком. При такой форме собственности часто прибегают к заключению фиктивного договора дарения в тех случаях, когда остальные собственники препятствуют продаже доли продавца третьим лицам. Главный недостаток – конфликты с совладельцами недвижимости и сложности с её реализацией.
5. Договор дарения относится к безвозмездным сделкам. Чаще всех других расторгается судами. Опасность в том, что при совершении под видом дарения сделки купли-продажи в случае расторжения договора деньги покупателю вернуть практически невозможно.

Структура договора купли-продажи следующая:

• Вступление (преамбула). Содержит общие сведения о договоре (наименование, номер, дата, место), сведения обо всех участниках соглашения (паспортные данные, для юридических лиц – полное наименование и все необходимые реквизиты). Здесь же даётся ролевое определение участников.
• Вслед за преамбулой следует основная часть. Она состоит из нескольких ключевых разделов, в которых описывается предмет и излагаются условия совершения сделки. Например, предметом договора купли-продажи может являться квартира, а в условиях оговариваются такие детали как сроки, цена, порядок расчётов, обязанности и права участников сделки и их ответственность по отношению друг к другу. Эти требования к оформлению договора купли-продажи определяются статьями 554 и 555 ГК РФ, согласно которым в основной части договора в обязательном порядке указан предмет договора и его стоимость. Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ, отсутствие любого из этих пунктов позволяет считать договор незаключённым. При подписании сделки стоит обратить особое внимание на детальное описание предмета договора (адрес, этаж, метраж, количество комнат и проч.) и на соответствие этих данных действительности, так как любая ошибка в этой части также делает договор недействительным. Ещё стоит проверить, соответствует ли указанная в договоре стоимость действительности, нет ли обременения, в какой форме недвижимость приобретается (долями или целиком), обратить внимание на сроки, в которые продавец обязуется освободить продаваемое помещение.
• В заключительной части приводятся подписи всех заинтересованных сторон. Если сделка проходит в нотариате, договор заверяется нотариусом.

Стоит отдельно поговорить о цене, приводимой в договоре купли-продажи. Довольно часто с целью сэкономить на уплате нотариального тарифа, а также налога на доходы физических лиц (НДФЛ), взимаемого с суммы, превышающей 1 миллион рублей, участники сделки сознательно указывают в договоре цену, не соответствующую действительности.

Такая попытка схитрить может обойтись продавцу очень дорого, если недобросовестный покупатель вместо рыночной цены заплатит ему заниженную сумму, указанную в договоре купли-продажи. И придраться будет не к чему, так как его действия будут формально законны - именно эта сумма проставлена в договоре. То, что речь на самом деле шла о совсем другой сумме, такому продавцу придётся доказывать в суде, и сделать это будет сложно. Покупатель тоже рискует, так как недобросовестный продавец после получения всей суммы может потребовать расторжения договора. При этом по закону он обязан вернуть лишь ту сумму, которая была официально указана при совершении сделки. Вернуть остальные деньги будет практически невозможно. Таким образом, при возникновении споров, неправильно указанная сумма сделки может существенно осложнить дело.

Ещё одним подводным камнем при покупке недвижимости могут стать права на эту недвижимость третьих лиц, которые всплывут после завершения сделки. Так, например, временно выписанные (в армию, в тюрьму, по месту лечения) лица сохраняют за собой право пользования недвижимостью и могут проживать по месту регистрации. Продавец должен официально заявить об отсутствии таких обременений. Кроме того, продаваемый объект недвижимости не должен находиться под залогом, арестом, судом и т.д. Все перечисленные условия призваны обеспечить так называемую юридическую чистоту сделки.

В силу изложенных выше причин, можно с уверенностью сказать, что самостоятельное оформление сделки с недвижимостью человеком, не имеющим опыта в этом деле – задача очень сложная и даже опасная. Берясь за это дело самостоятельно, вы рискуете потерять не только время, но также и деньги, и квартиру. Поэтому в данной ситуации оптимальным решением проблемы может стать обращение к профессионалам-риэлторам, что значительно упростит процесс оформления сделки.

В компании «Домус финанс» вам помогут составить юридически грамотный договор купли-продажи, учитывающий не только все нюансы сделки, но и защищающий ваши интересы.